保利地产发行首单CMBS 开发商资产证券化疾行

钜亨网新闻中心 (来源:财华社) 2017-09-17  13:13 

9月12日,保利地产首单CMBS「中信·保利地产商业一号资产支持专项计划」在上海证券交易所设立,发行规模35.30亿,基础资产为广州保利国际广场和保利中心。

这是房企资产证券化的最新一例。除了保利,更多房企亦在尝试资产证券化。而在房企普遍转型城市运营商的背景下,资产证券化标的物将不仅是商业地产,各种创新业务也需要类似路径,如长租公寓、产业地产、物流业务等,ABS、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)及REITs(房地产信托投资基金)渐次浮出。

「如果有一个稳定的现金流,就将它证券化。」这已成为房地产业内越来越多人的共识,多元的房地产资产证券化,也正在逐步成为现实。

保利地产试水CMBS

商业房地产抵押贷款支持证券(简称CMBS),是指将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中,以商业地产未来收入作为偿债本息来源,通过资产证券化过程,以债券形式向投资者发行。
作为资产证券化的一种方式,CMBS主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款,具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点。从保利此次发行的CMBS看,其基础资产系广州核心区的两栋写字楼,现金流稳定,出租率及租金价格指标均表现出色。

公告显示,保利此笔CMBS的优先级发行规模35亿元,期限12(3+3+3+3)年,信用评级为AAA,发行利率4.88%,创地产行业同期同类产品新低。资产抵押率67.72%,接近同类产品抵押率上限。
截至9月12日,中信·保利地产商业一号资产支持专项计划实际收到认购资金35.30亿元,达到约定资金规模。

来源:21世纪经济报道

保利方面表示,在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中,CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。据透露,之所以选择CMBS作为试水首单,是因为公司对应物业的成熟度较高,市场环境也配合。
中国资产证券化论坛执行秘书长郭杰群则指出,REITs受阻于监管法规和税收政策,相比之下,CMBS是更加可行的模式,国内银行已经发行了多种对公信贷产品,法律环境和税收环境相对较成熟。CMBS可以突破银行贷款的限制,使融资不依赖于原始权益人主体信用,而以资产等级进行。

从保利地产的存量资产看,除写字楼、购物中心、酒店等商业地产外,还有长租公寓、养老公寓等新业务。

「盘活存量资产,进行资产证券化是未来行业的大势所趋。这两年,无论是政策导向还是市场氛围,都鼓励房地产企业进行这方面的尝试和创新。」保利地产相关负责人表示,公司对存量资产的证券化已经准备了很长时间,不同物业匹配不同方案,未来将会根据市场情况适时推出。

保利此次CMBS系与中信合作发行,受托人为中信信托,计划管理人为中信证券。中信此前曾参与多个全国资产支持票据项目。近期,中信与房地产开发商的资产证券化合作步伐明显加快。
年初,由中信信托担任财务顾问的「魔方公寓信托受益权资产支持专项计划」成功设立,募集资金总额为3.5亿元;8月15日,链家自如发行「中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划」,由中信证券管理;8月31日,中信银行牵头承销的「华夏幸福固安新型城镇化PPP项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据项目」发行。

「随着行业成熟,大房企手里的物业和资产越来越多,在传统的利润趋薄的情况下,必然要寻找新的利润增长点,这是市场发展的结果。」中信信托业务部总经理王刚表示。

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