大行报告:香港政府除非有更大决心增供应 否则房价难有大变化

钜亨网新闻中心 (来源:财华社) 2017-11-15  16:06 

路透香港11月15日电,法国外贸银行(Natixis)周三发表报告称,金融稳定及置业负担能力是香港房地产业两大关键问题;金管局推出的多项宏观审慎政策已达到金融稳定的目标,但香港政府並没有改善置业负担能力,反而印花税的调高把房价推得更高;除非政府有更大决心增加供应,否则很难看到房价出现大变化。

报告指出,自2001年以来,香港的楼价累计上涨4.61倍,远远超过同期租金及家庭住户每月收入中位数分别2.08倍和1.53倍的升幅。不断上升的房地产价格令香港政府担忧,楼市的负面冲击可能会给银行及金融业带来更大风险。

法国外贸银行称,香港银行业于过去10年长足发展,不仅从银行间转移到企业贷款,借予中国企业的跨境贷款亦持续增加,唯一不变的是稳定的本地贷款比例,约占总资产五分之一,当中房地产相关贷款(包括房地产开发和房屋购置)占总数的68%。

「我们认为房地产作为其他行业贷款抵押品中有关键作用,随着香港与中国企业及房地产市场的联系越来越紧密,香港银行对房地产的潜在风险可能被低估。」报告称。
香港政府及金管局过去几年先後推出多项控制需求措施及逆周期措施,包括印花税及更严谨的按揭成数上限。报告称,这些措施可以避免银行承担过度风险,但显然对置业负担能力毫无帮助,在房价没有大跌的前提下,宏观审慎政策有利银行业的健康。目前新增住宅按揭家庭杠杆率为49%,远低于2009年的60-70%。

报告称,如果金管局最初的目标不是置业负担能力,那麽责任只能由香港政府负担,而印花税为主要政策工具。由房价走势与印花税措施的三步曲可以看到,遏制房价效果显然非常有限。一)首先,推出印花税措施後,市场通常需要时间回应,呈现价升量跌。二)交易量其後进一步下降,房价转趋稳定。三)药效消失,量价齐升,新一轮的房价上涨开始。因此,印花税可以于短期内遏止房价上涨,但市场需求最终消化了额外的成本,导致房价一升再升。

与此同时,报告指出,现时香港政府增加住房供应进展非常缓慢。家庭住户的增长速度一直超过了公共及私人住宅供应,说明供给甚至跟不上人口需求,更不用说投机活动所带动的额外需求。

在房价上涨和需求依然旺盛的背後,香港政府在土地开发和供应方面占据主导地位,由于土地稀缺,每年的新单位供应量只占全港家庭总数的0.7%,与新加坡的大量供应情况完全相反,显示香港政府政策更侧重控制金融风险,並非家庭置业负担能力。

「如果降低房价是香港政府的重要目标,我们应该已经看到比现在更多的供应,事实是尽管土地供应近期出现回升,供应速度相比2000年以来其实已经大幅放缓。」该行指出。

该行续指,这表明宏观审慎政策的根本矛盾,金管局目标为维持金融稳定,效果已显示在较低的新增按揭杠杆,而一向被认为是香港政府重视的置业负担能力,却没有随着时间推移而改善,其中的印花税把房价推得更高,使购房者情况更加困难,再加上政府财政高度依赖对土地相关收入,基本上意味香港政府可能有更大诱因维持高房价。

「我们的分析似乎显示香港政府更重视金融稳定,而不是住房负担能力。」报告说。

今年前九个月,香港整体住宅楼价累积升10.6%,而1-10月住宅买卖合约宗数累计50,560份,较去年同期的44,412份多约14%,反映价量俱升的态势。

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