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三度危机淘金 电玩咖变台南豪宅王 冷门建案完销,上曜董座赢在「不跟风」

钜亨台北资料中心 (来源:商业周刊) 2018-01-14  09:42 

文●林洧桢  摄影●杨文财

最新实价登录中有一个让人跌破眼镜的成交资讯:台南超高大楼型豪宅逆势飙出一坪 35 万 7 千元的新天价!上回台南市豪宅创天价,约是 2010 年後,是以破亿元的透天豪宅为主角,大楼住宅仍是当地的冷门商品。

危机一:同业削价战
把网咖当餐厅卖,跃居龙头

一位没没无闻的地产新秀成了台南新豪宅王,他在四年前房市景气反转推案,却让已是票房毒药的豪宅出清结案,究竟是何方神圣,有如此能耐?

他是 44 岁的上曜建设董事长张佑铭。他十八年创业过程三度危机淘金关键是「不跟风,大胆走自己的路。」

第一次危机是约 2000 年,身为重度电玩玩家的张佑铭,投入网咖市场,但连开三家店,都遇上周边新开多达 30 间店的红海竞争,「原本一小时收费 40 元,杀到有人愿意一小时只收 5 元,」结果三个月被迫关门退场,赔了约百万元。

张佑铭的老战友、大都会副董事长陈明德指出,随後他很快认清价格竞争势不可当,直接订出「免费上网」的目标。

然後又从 KTV 经营学到卖餐饮赚钱模式,订出「把网咖当餐厅卖」策略,集资扩大投资规模,租整栋式的旗舰店重返市场,一举拉高竞争门槛。在网咖关店潮中,逆势成为年赚 1 亿元、全台有 40 家店的最大网咖连锁店龙头。

「面对问题,我一定都先定义要做的是什麽,然後绕着定义想方法,想的过程很辛苦,但要不断累积小胜,才能拉开与对手差距。」张佑铭说。

变身网咖天王後,他把触角伸进房地产,想为自己事业找出另一只脚。

危机二:接手烂尾楼
竟用网拍,半年将 150 户卖光

约在 2007 年,出手猎下一批总户数约 150 户的台南烂尾楼,原本市价至少每坪 8 万元,法拍市场一坪却只要 4 万元,张佑铭认为稳赚不赔,结果不如预期,陷入负债危机。

「得标一周内要缴足两亿元的得标金,结果因为我做网咖生意,银行不愿意贷款给我,剩下八成资金只能找民间借贷,利息一个月就要缴 5 百万元,」张佑铭描述着当时的危机,「更惨的是,虽然两周卖出 55 户,又因为烂尾楼,银行也不贷款给我的客人,二个月後退订到只剩 5 组客人。」

虽然一户总价不到两百万元,但没有银行贷款,让他认清靠首购族无望,想活下来,「只能找更高端的客人。」

因此他加码投资装潢,然後网咖经验让他想到透过网路拍卖,有机会开拓到更多客户,结果有往返台南需求的工程师、公务员等,被马上能入住又低价的网拍吸引,不仅能以每坪近 10 万元行情成交,还只花半年时间卖光 150 户。

之後他扩大房地产事业,集资在 2009 年入主上曜化工厂,转型成建商。没想到,没多久就遇上景气反转新危机。

「现在豪宅没人跟我竞争,时机正好!」「连高雄都有超高楼豪宅,但台南却是零,土地起涨,台南正从透天变大楼市场,只要能与众不同,就有机会。」张佑铭分析说。

身为无名新秀,他认清跟风毫无机会,「台湾就是一窝蜂,过量就滞销,要做不一样的东西才有机会在红海中找到蓝海,不是不害怕,而是花了很多时间研究过才做。」

危机三:豪宅买气冷
主打客制化,逆势卖到二期

他这回在台南中西区的传统豪宅区中,让他找到「高端客制化小单」会是突围的新机会。

张佑铭的一位地产友人也透露,上曜看准「客制化小单」出发的产品,除了外观引进历史故事的元素,像第二期豪宅案,以路易十四为设计概念,顶楼有皇冠设计。同时每户格局规画都因客户要求不同,这在结构安全与设计规画上都有很大的挑战,因此「光是送进台南市建管课的图面,就改了一千多次以上。」陈明德说。

原本不看好的台南市代销公会理事长陈瑞铃,现在也肯定张佑铭说:「确实与众不同,有那个价值!」

张佑铭与众不同之处,在於同业仍坚信低价、成屋与别盖太高等三大传统胜利方程式时,他掌握地价数据,看出超高大楼的机会点,用吸睛的建筑外观吸引注意,再挑战预售市场,从公设到室内空间都量身订做的客制化服务抓住客户,让他的豪宅就算价格高,还能继续逆势卖二期豪宅案。

本土券商研究员推估在豪宅首案交屋效应下,上曜 2017、18 年可年赚逾两亿元。

张佑铭 2018 年还要挑战没陆客撑盘的饭店产品,卖独栋饭店大楼给民宿创业家,同样是客制化小单思维,但市场挑战仍很大,能否继续闯关成功,还有待时间证明。

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来源:《商业周刊》 1574 期

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