美国房贷利率创川普胜选以来最大涨幅 刷新七年最高

华尔街见闻 (来源:华尔街见闻) 2018-10-12  15:28 

房地美(Freddie Mac)周四最新数据显示,其初级抵押贷款市场调查统计发现,截至 10 月 11 日的美国平均周度房贷利率再创七年新高,还创下川普胜选美国总统以来最大涨幅。

美国 30 年期固定抵押贷款利率跳涨至 4.9%,创 2011 年 4 月中旬以来最高,打破了上周 4.71% 的七年新高纪录。这代表房贷利率上涨了 19 个基点,创 2016 年 11 月 17 日以来最大单周涨幅,当时上涨了 37 个基点。

年初时的 30 年期固定房贷利率平均值为 3.95%,不足 4%,据 Mortgage News Daily 统计,2016 年时这一利率甚至不到 3.5%。本周跳涨,将代表 30 万美元的 30 年期房贷美每月还款金额攀升至 1592 美元,较年初的 1424 美元上涨了 12%,进一步减损了潜在买家的可负担能力。

华尔街见闻曾提到,2018 年第三季,全美中位数房价为 25 万美元,年增率上涨 6%,是平均薪资增速(3%)的两倍。从 2012 年第一季触底以来,美国中位数房价累涨了 76%,同期的平均周薪涨幅仅有 17%。这令房地美首席经济学家 Sam Khater 今日在社交媒体上表示:「随着房价走高,美国借贷购房者要喘不过气来了。」

《华尔街日报》评论称,30 年期固定房贷利率若「破 5」,将吓跑很多住宅买家,加速美国楼市下行趋势,进而影响更广泛的经济领域。目前房贷利率上涨,同时大部分地区房价也在涨,一些经济学家认为,售房者可能不得不降价,因为买家在高利率环境下越来越买不起房。楼市表现也通常是利率走高如何影响宏观经济的先导指标。

Khater 在近期接受彭博社采访时称,受利率上升影响最大的是年轻人和首次购房者,他们倾向于支付更低的首付款,也不能利用已有住房的抵押再融资或出售等红利。房地美目前支持的房贷中约有 45% 是首次购房者,高于历史正常水平 30%,代表利率上升对市场的影响大於以往。

而更年轻的买家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage 公司创始人兼 CEO Vishal Garg 对《华尔街日报》表示,金融危机後逐渐进入社会的一批年轻人已经习惯了 3% 或者 4% 的房贷利率,他们不记得 1980 年代初利率高达 18%,也不知道 21 世纪初是 5%-7% 区间。

不熟悉更高房贷利率时代的是又何止是年轻买家,一些业务倚重于房贷的非银机构,甚至是其中一些较大的市场竞争者,在十年前並不存在。利率走高将扼杀抵押房屋产权再融资的热潮,正是这一细分市场在 2008 年金融危机之後帮助抵押贷款行业纾困。

房贷数据与技术公司 Black Knight Inc. 统计发现,如果 30 年期固定房贷利率达到 5%,有资格获得再融资並能从中受益的房主将缩减至 155 万人,较年初数据深跌 64%,也是 2008 年以来最少。

今年以来美国房地产市场表现一直不及整体经济,这一点已经反映在了股市上。年初至今,以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设 ETF(the iShares Home Construction exchange-traded fund)累计下跌 27%;SPDR 标普房地产开发商 ETF(the SPDR S&P Homebuilder ETF)同样处于熊市,跌幅达 21%:

上述两只 ETF 基金 9 月的跌幅均超过 3%。在很大程度上,下跌原因与美国公债殖利率的急剧攀升紧密相关。10 年期美债殖利率最近刷新了七年新高,升至 3.252%。

穆迪分析师首席经济学家 Mark Zandi 表示:「利率每上升一个基点都会影响房地产市场。过去一年利率上涨已对单户家庭的住房需求造成越来越大的压力,尤其是在房价已经涨了这麽多的情况下。今年初以来,房屋销售出现了下滑,许多市场的房价增长正在放缓,因此已造成损害。」

数据显示,美国 8 月成屋销售连续六个月年增率回落,8 月成屋签约销售指数环比下降 1.8%,创七个月降幅最深。美国 6-8 月的新屋销售数量不佳,7 月修正值创一年新低。标普 / 凯斯席勒全美房价指数在 7 月年化涨幅 6%,逊于前值,20 座大城市房价指数连续四个月年增率增速放缓,並刷新 2017 年 8 月以来的 11 个月最低。8 月新屋房价中位值跌至 32.02 万美元,持平了 6 月所创的去年 2 月以来最低。

全美房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家 Lawrence Yun 认为,由于待售房屋库存短缺和房价上涨非常快,许多消费者选择了观望和等待。佛罗里达大西洋大学和国际大学的最新研究称,目前对大多数美国人来说,租房比购买房产更划算。然而房屋租赁平台 RentCafe 和房产研究及资讯服务平台 Yardi Matrix 的报告显示,全美 252 个城市中,逾 220 个(89%)的房租出现上涨,8 月平均租金年增率上涨 3.1%,创 18 个月最大涨幅,並升至创纪录的 1412 美元。



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