内地楼市可能首次出现拐点

钜亨网新闻中心 (来源:财华社) 2018-10-12  09:41 

自改革开放後,内地的住房从福利化走向商品化,市场化,成功大幅度地改善了中国人的居住环境。这三十年来,内地的楼市基本上处于极其兴旺的上升周期,没有出现过一次像样一点的回落,即使在国际金融海啸的时候,内地的楼市亦只是稍作调整,很快又回复升势。这三十年来,虽然多次有人预期会出现拐点,但这些预言最後全部落空。

之所以会出现这样的情况,是因为中国的经济一直都在高速增长;好的时候,增长率超过双位数字;差的时候,也年增长超过6%,是发达地区的两三倍。在这种情况下,内地的楼价只会升多了,而不会升错了。

所谓升多了,是指升幅比经济增长还要多,购买力有点跟不上。在一般情况下,楼价一与购买力脱节,就得往下调节,回落至购买力可以承担的水平。但当卖方发现宏观经济仍在节节向上,市场的购买力正很快地追赶上来的时候,他们就不愿意轻易减价。他们会觉得只要肯守一段时间,偏高的楼价就会因购买力上升而变得合理化。

此之所以,内地的楼价在过度上升後亦不会大幅回落,而只是在高位横行一段时间,等经济增长进一步把购买力推高,令偏高的楼价逐渐又再合理化。结果,长期以来,内地楼价都在拾级而上,没有真正出现过拐点。

楼市维持这样表现的日子长了,人们对楼市就出现了迷信,以为中国的楼市只会升不会跌。因为肯守下去的人都赚了钱,而提前离开的人都後悔莫及。导致有余资的人,有钱都往房地产市场投;每当市场资金较为充裕的时候,就尽量借钱买楼,导致中国的楼市愈来愈泡沫化。现时中国的房地产市场所出现的问题,已不只是价格过度上升这麽简单,同时还出现过度兴建,与过度借贷的问题。後两者都不是调整一下价格就可解决的问题。它们的後遗症将要社会付出沉重代价。

偏偏在这个时刻,中美之间的关系恶化;美国认定了中国是威胁美国国家安全的敌对力量,必须全方位对中国的发展加以制约。在这种情况下,中国的经济发展就会失去一项极重要的利好因素。中国的产业会失去美国的市场,失去美国的技术开放,亦失去美国的金融配合。中国的经济无可避免会受到冲击,可能需要下行一段时间,才能找到支持水平。

在经济下行的时候,人们就看不到购买力何时才会追得上已严重偏高的楼价。在这种情势下,唯有靠楼价下跌去迁就购买力的不足;那楼价就没法避免出现真正的拐点。我预期中国的经济会需要多年的调整才能适应中美的新关系。在这段适应期间,经济会有下行的压力。如果之前楼价升得比经济增长快,即今後楼价的跌幅亦会多过经济收缩的幅度;大家对此应该有心理准备。

这种情况一旦出现,市场的气氛就会逆转,原先尽量增持手上房产的人,就会倾向尽快减持,以减少资产蒸发的损失。而银行亦会在这种情况下收紧信贷;资金链一紧张,开发商就会竞相减价套现,楼市无可避免要步入衰退。



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