美国房市「凉凉」?10月20城房价指数年增率涨幅创两年最低

华尔街见闻 (来源:华尔街见闻) 2018-12-27  14:26 

过去五年的房市快速复苏与联准会升息的影响正在放大,越来越少的美国人能够买得起房,进一步拖累了房价走势。

周三公布的标普 CoreLogic 凯斯席勒房价指数显示,美国房价增速正在延续多月降温的趋势:

今年 10 月,全美房价指数年增率增长 5.5%,与 9 月时的涨幅持平,季调後环比增长 0.5%。

20 座大城市季调後的房价指数年增率增长 5.03%,好于预期 4.8%,但弱于 9 月前值,且前值由年增率增长 5.15% 上修为 5.52%;环比涨 0.41%,同样好于预期 0.3%,弱于上修後的前值 0.73%。

10 座大城市季调後的房价指数年增率增长 4.7%,弱于 9 月前值 4.9%;季调後环比增长 0.5%,值得注意的是,季调前 20 城与 10 城房价指数环比没有增长。

据金融部落格 Zerohedge 观察,标普凯斯席勒 20 城房价指数在 10 月年增率涨幅 5.03%,创下 2016 年 11 月以来的最弱增速(即川普胜选以来),並已连续下降了七个月;与修正後 9 月前值的环比增速差距也创 2016 年 1 月以来最大,明确释放出美国房市正在承压的信号。

彭博社补充道,20 城房价指数的增速连降七个月,刷新了 2014 年以来最长连降纪录,代表在按揭房贷利率走高和房价上涨的双重压力下,需求端出现疲软迹象,特别是来自首次买房者:

而且最近几个月的各项数据显示,美国房市正在经历一次全面的降温,销售与建设都展示了疲软。

不过华尔街见闻发现,标普凯斯席勒指数官方认为,全美的房价增速「仅为」连续三个月放缓。各方分析也注意到,尽管增速放缓,所有 20 座美国主要大城市在 10 月的房价都年增率上涨,其中拉斯维加斯以 12.8% 的涨幅遥遥领先,旧金山与凤凰城涨幅接近 8%,分列第二、三名。

拉斯维加斯在 2006-2012 年的房价暴跌潮中是承压最深的重灾区,期间房价下调了 62%。10 月虽年增率涨幅惊人,且连续第五个月成为全美房价增速最快的城市,但也低于 9 月获得的年增率增速 13.5%,代表目前美国最热门地区的房价上涨趋势已经开始降温。

《华尔街日报》还发现,过去两年都是全美最热房市的西雅图,今年 10 月房价涨幅跌出了 20 城统计的前三名榜单,代表当地楼市大幅降幅。此外,20 城中只有 6 城的房价年增率涨幅在 10 月高于 9 月前值,华盛顿、纽约和芝加哥等最主流城市年增率涨 3%,对美国楼市来说並不是好的预兆。

从月度数据来看,也许趋势更为「危险」,20 座大城市中有 8 城的房价增速环比回落。其中,美国中部的芝加哥环比下跌 0.3%、克利夫兰跌 0.5%、丹佛跌 0.3%;西部的圣地亚哥跌 0.1%、旧金山跌 0.7%,西雅图更是环比下跌 1.1%。

标普道琼斯指数委员会主席 David Blitzer 表示,不仅房贷利率更高,美国房价涨幅始终高于薪资涨幅,两者结合代表有更少的人能买得起房:

30 年期固定按揭利率现为 4.75%,虽较最近几个月的 5% 高位下调,但高于去年同期的 4%。从 2012 年触底以来,美国房价累涨 54%,经通膨调整後累涨 40%,买房可负担性的降低正在拖累新屋与独栋成屋住宅的销售。销售数据在 2017 年 11 月触顶,随後回落。

美国房地产经纪人协会 NAR 上周发布的数据表示,11 月美国成屋销售年增率下跌 7%,创 2011 年 5 月以来最大年增率跌幅;美国今年前 11 个月的房屋销售较去年同期下跌 2.3%。同时,11 月的成屋房价中位数较去年同期上涨 4.2%,至 25.77 万美元。

美国成屋销售约占房市活动的 2/3,今年以来的月度环比数据一直不如人意。虽然 10 月和 11 月的环比数据连续上涨,但 9 月成屋销售总数环比连降六个月,创逾两年半最大降幅。经济学家评论称,成屋销售下滑与利率回升有关。9 月上旬,30 年抵押贷款利率升破 5%,创逾七年半新高。

分析普遍认为,美国房市最新趋势对买家更有利,可能在未来几个月保持下去,全美房价指数在 10 月的年增率涨幅持平于前月,也是值得关注的迹象。这不仅代表,美国薪资涨幅将有可能跟上房价上涨的步伐,也可能令地产仲介、学者与投资者加入川普的阵营——要求联准会暂停升息。



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